주택임대사업 사업자등록 방법 | 과세 대상 주택임대소득(1주택, 2주택, 3주택 이상) | 주택임대소득 계산방법(총수입 2천만 원 기준)

주택을 임대하고 월세로 수입을 얻고 계시는 분이라면, 매년 5월이 가장 중요한 날입니다. 바로 종합소득세 신고를 해야 하니까요. 매년 내야 하는 세금은 내가 보유하고 있는 주택이 1 채냐 2 채냐 3채 이상이냐에 따라 기준이 달라집니다. 그리고 주택임대소득세 계산도 2천만 원 초과 수입은 반드시 타 소득과 합산해서 신고해야 하고, 2천만 원 이하 수입은 세율 14%를 적용하여 분리하여 신고할 수 있습니다.

 

 

 

이번 포스팅은 제목에서처럼, 예비 임대사업자분과 이제 막 임대사업을 시작하시는 분들께 도움이 되는 글입니다. 끝까지 읽으셔서 유용한 정보 얻어가시기 바랍니다.

 

 

 주택임대사업 사업자등록 방법

 

소유하고 있는 아파트나 빌라 등을 빌려주고 월세를 받는 임대사업을 하시려는 예비 사업자 또는 아직 사업자등록을 못하신 분들은, 소득세법에 따라 임대소득이 있다면 사업 개시일로부터 20일 이내에 국세청 사업자등록을 하셔야 하는데요. 직접 근처 세무서를 방문하셔도 되고, 온라인 홈택스(www.hometax.go.kr)에 접속해서 등록도 가능합니다. 만약 신고하지 않는다면 주택임대소득의 0.2%만큼 가산세가 부과되오니 참고하세요.

 

 

최근 홈택스 메뉴가 개편되어서 조금 낯설기는 하네요. 사진에서 보시다시피, 맨 위의 메뉴 탭에서 세 번째인 '국세증명/사업자등록/세금 관련 신청 신고'를 누르고, '사업자등록 신청 정정 휴폐업'에서, '개인 사업자등록 신청'을 누르고 등록하시면 됩니다. 

 

또한, '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 본인이 거주하시는 지자체에 임대주택으로 등록하는 것을 권장드리고 있습니다. 물론 이것은 국세청에 사업자등록을 하는 것처럼 강제 사항은 아니고 선택사항입니다. 권장하는 이유는 임대의무기간 동안에는 임대료 상승률이 법적으로 제한되어 있기는 하지만, 취득세, 재산세, 양도세, 종합부동산세 등의 세금을 납부할 때 절세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 

 

지자체에 임대주택등록을 하는 방법은 해당 시군구청을 직접 방문하여 신청하는 방법(신청서 및 임대주택명세서 제출)과 온라인 렌트홈(www.renthome.go.kr)에 접속해서 등록하는 방법이 있습니다. 온라인으로 처음 방문할 경우 일단 회원가입을 하시고, 홈페이지 최상단의 '임대사업자등록 신청'을 클릭하여 등록을 진행하시면 되겠습니다.

 

 

 과세대상 주택임대소득 (1주택, 2주택, 3주택 이상)

  

보유하고 있는 주택이 한 채 인지, 두 채 인지, 세 채 이상인지에 따라 세금을 내야 하는 대상도 달라집니다. 참고로 보유 주택수는 본인뿐만 아니라 배우자도 합산해서 계산해야 합니다. 아래 표를 참고하세요.

 

보유 주택 수	과세 대상
1주택	기준시가 9억원 초과 주택의 월세 수입
2주택	모든 월세 수입
3주택 이상	- 모든 월세 수입 - 비소형소택 3채 이상 보유 + 보증금 및 전세금 합계 3억 원 초과분 (소형주택이란 주거전용면적이 40제곱미터 이하이고 기준시가 2억 원 이하인 주택)

 

주택임대소득에 대한 세금은 총수입금액에서 실제 사용한 필요경비(부동산 복비, 내부 인테리어 수리비 등)와 공제금액 등을 제외하고 납부하기 때문에 세금이 적거나 없을 수도 있습니다. 그리고, 9억 원 이하의 아파트나 오피스텔, 빌라 등을 1채만 가지고 있고 월세를 받고 있다면 과세대상이 아니기 때문에 임대소득에 대한 세금을 내실 필요가 없습니다. 그러나, 2 주택 이상은 기준시가에 관계없이 모든 수입에 대해 세금을 내야 하지요.

 

 

 주택임대소득세 계산방법 (총수입 2천만 원 기준)

 

결론부터 말씀드리겠습니다. 주택임대에 따른 연간 총수입이 2천만 원을 초과하면, 반드시 다른 소득과 합산해서 종합소득세 신고를 해야 하고 과세표준에 따라 최소 6% ~ 최대 45%의 세율을 적용받습니다. 만약 연간 총수입이 2천만 원 이하이면,  다른 소득과 합산하거나 임대소득만 분리해서 별도로 신고가 가능합니다. 즉, 둘 다 가능하며, 임대소득만 분리해서 신고할 경우의 세율은 14%입니다. 따라서, 합산해서 종합소득세 신고를 할 경우와 비교해서 세율이 적은 쪽을 선택하시면 되겠습니다.

 

첫 번째, 주택임대소득금액이 연간 2천만 원을 초과하는 경우인데요. 앞서 결론에서 말씀드린 바와 같이 다른 소득, 즉 이자나 배당, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타 소득 등과 반드시 합산하여 매년 5월 말까지 종합소득세 신고를 해야 합니다. 종합소득세는 총소득에서 총비용을 뺀 순이익을 과세표준으로 삼고, 여기에 세율을 곱해서 세금이 산출되는데요. 아래의 종합소득세율표를 참고하세요.

 

 

두 번째, 총수입이 연간 2천만 원 이하인 경우 타 소득과 합산하지 않고 임대소득만 분리하여 신고할 수 있는데요. 이러한 방식을 분리과세라고 표현합니다. 이때의 세율은 14%이며, 지자체에 임대주택으로 등록하게 되면 필요경비와 공제금액, 세액감면 혜택 등이 달라집니다. 아래의 분리과세 계산방법에 대한 정리된 표를 참고하세요.

 

구 분	수입	필요경비	공제	산출세액		세액감면
임대주택 등록	월세 + 간주임대료	60%	400만 원	[수입 × (1 - 0.6) - 4백만] × 14%		단기 30% 장기 75%
임대주택 미등록		50%	200만 원	[수입 × (1 - 0.5) - 2백만] × 14%		-

 

참고로, 공제금액 400만/200만 원은 주택임대소득을 제외한 나머지 소득 전체가 2천만 원 이하인 경우에만 해당됩니다. 그리고 세액감면 혜택은 국민주택규모의 임대주택을 통해 조세특례제한법 제96조의 요건을 모두 충족한 경우에만 해당됩니다. 

 

표에서 보시다시피, 임대주택으로 등록하게 되면 총수입에서 60%를 경비로 인정해 줍니다. 그리고 요건에 따라 공제도 추가로 제공하고, 세액감면 혜택도 받을 수 있습니다. 임대주택으로 등록하면 더 많은 혜택을 받을 수 있는 것이죠.

 

그러나, 여기에서 제공하는 공제 및 세액감면 혜택을 모두 적용받기가 쉽지 않습니다. 공제 혜택을 받으려면 주택임대소득을 제외하고 나머지 전체 소득이 연간 2천만 원 이하여야 되는데, 실질적으로 아파트 월세 받고 있는 사람이 그 외 소득이 2천만 원 이하인 경우는 거의 없을 것입니다. 중산층 이상인 경우가 대부분이니까요. 그리고 세액감면 혜택은 33평 이하의 주택이고, 기준시가가 6억 원 이하이고, 연간 임대료 증가율이 5% 이내이고, 임대주택을 4년 이상 임대했을 경우에 해당이 됩니다. 

 

만약 이러한 혜택을 받을 수 없는 상황이시라면, 굳이 등록하기보다는 2년마다 전세나 월세 재계약 시 전세보증금이나 월세를 시세에 따라 올려 받는 것이 더 합리적인 선택일 수 있습니다. 본인이 처한 상황을 잘 판단하시고, 임대사업자로 장기적인 접근을 하실지 여부에 따라 선택을 하시길 권장드립니다.

 

끝.

 

 

[함께 읽어보면 도움이 되는 글]

 

▶ 개인사업자 종합소득세 비용 처리 절세 환급 7가지 방법

개인사업자 종합소득세 비용 처리 절세 환급 7가지 방법

 

▶ 직장인 투잡 유형별(사업소득, 근로소득, 일용직소득, 임대소득, 기타소득) 종합소득세 세금신고 알아보기

직장인 투잡 유형별(사업소득, 근로소득, 일용직소득, 임대소득, 기타소득) 종합소득세 세금신고