1가구 1주택 양도소득세 비과세 면제조건 | 장기보유특별공제(장특공) | 양도소득세율 | 양도소득세 계산기 | 12억 원 이상 고가주택 계산방법

이번 포스팅은 대한민국 국민이라면 누구나 관심을 가지고 있는 주택(아파트) 양도소득세에 대한 얘기를 하려고 합니다. 일반적인 경우 대부분 1 주택자가 많을 텐데요. 1 주택자가 집을 사고팔 때, 양도세가 면제되는 조건이 무엇인지, 장기보유특별공제, 소위 장특공은 어떤 경우에 적용을 받을 수 있는지, 12억 원 이상 고가주택은 양도세 비과세가 안 된다고 하던데 과연 그러한지, 국세청 홈택스에 있는 양도소득세 계산기를 통해 단계별로 계산하면서 쉽게 따라올 수 있도록 작성해 보겠습니다.

 

 

코로나19 이후, 미국이 기준금리를 계속 올리면서 아파트 가격도 영향을 받아 계속 조정을 받아왔습니다. 그러나 얼마 전 미국이 기준금리를 2회 연속 동결하고, 내년 상반기쯤부터 기준금리를 내릴 수도 있다는 시그널을 주고 있습니다. 이에 따라 내년도부터 아파트 가격이 이제 회복을 할 것이라는 기대감도 존재하고 있고요.

 

실제로 아파트 거래량은 줄었지만, 가격은 바닥을 찍고 회복하려는 추세가 보이고 있습니다. 그렇게 되면 아파트 거래도 활발해질 것이라 생각합니다. 만약 내년 상반기 이후에 아파트 매도를 계획하고 계신 분이라면, 이러한 1 가구 1 주택 양도소득세에 관한 지식을 알아두면 큰 도움이 될 것이라 믿습니다.

 

그럼 시작해 보겠습니다.

 

 

 양도소득세 계산방법 (양도가액, 취득가액, 필요경비)

 

양도소득세 계산방법을 알기 위해서는 일단 이 쪽 분야에서 자주 사용하는 용어에 대해서 알아야 합니다. 대표적으로 양도가액, 취득가액, 필요경비 등이 있습니다.  하나씩 알아볼까요?

 

양도가액이란, 주택을 팔면서 받은 금액입니다. 즉, 주택을 얼마에 팔았냐입니다. 취득가액이란, 주택을 사면서 지불한 금액입니다. 즉, 주택을 얼마에 샀느냐입니다. 그리고 필요경비란, 주택을 취득하면서 쓴 직접적인 경비입니다. 대표적으로 부동산중개수수료(복비), 법무사 비용 등이 있습니다.

 

용어를 알았으니, 양도소득세가 어떻게 산출되는지 한눈에 순서대로 써 보겠습니다. 

 

1. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

2. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제(장특공)

3. 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제

4. 양도소득산출세액 = 양도소득과세표준 × 세율 - 누진공제

 

우선, 양도차익을 구합니다. 양도차익은 내가 판 금액에 산 금액을 빼고, 부동산 복비나 법무사 비용 등을 빼면 됩니다. 이렇게 구한 양도차익에서 장특공을 빼면 양도소득금액이 나오고, 다시 여기에 인적 기본공제금액을 빼고 나면 최종적으로 양도소득과세표준이 나옵니다. 여기에 해당되는 양도소득세율을 곱하고 누진공제금액을 빼면 내가 내야 하는 양도소득세가 나오게 됩니다.

 

이것이 양도세 산출의 전체적인 그림이며, 이게 다입니다. 이렇게 쭉 살펴보니 어렵지 않으시죠? 그럼, 여기에서 장특공을 어떻게 계산하는지, 기본공제금액은 얼마인지, 세율과 누진공제는 어떻게 되는지 알기만 하면 됩니다. 이후에는 제가 직접 구체적인 사례를 들어가면서 계산해 보도록 하겠습니다.

 

 

 1 가구 1 주택 양도세 비과세 (고가 주택 계산방법)

 

6억 원에 아파트를 사고, 10억 원에 팔았고, 부동산중개수수료랑 법무사 비용 등으로 3,000만 원이 들었다고 예를 들어보겠습니다. 그럼 양도차익은 얼마죠? 바로 3.7억 원( = 10억 - 6억 - 0.3억)입니다. 편의상 장특공과 기본공제는 없다고 가정하면, 이 3.7억 원이 양도소득과세표준이 되면 여기에 세율 40%를 곱해서 1억 4천8백만 원의 양도소득세를 산출합니다. 

 

그러나, 1 가구 1 주택은 투기의 목적이 아니고 순수하게 집을 사는 경우이기 때문에 이러한 양도세를 면제해주고 있습니다. 즉, 현재의 부동산 관련법 기준으로 보면, 주택 양도가액이 12억 원 이하이고 1 주택자라면 양도세가 비과세(면제) 됩니다. 아무리 많은 양도차익이 있어도 세금을 낼 필요가 없습니다. 

 

그러나, 아파트를 12억 원을 넘게 팔았을 때는 어떻게 될까요? 맞습니다. 1 가구 1 주택이더라도 양도세를 내야 합니다. 한번 계산을 해보겠습니다. 같은 아파트를 10억 원이 아니고 13억에 팔았다고 가정해 보겠습니다.

 

• 양도차익 = 13억 - 6억 - 0.3억 = 6.7억

 

보시다시피 양도차익은 6.7억 원이 됩니다. 그러나 12억을 살짝 넘은 13억에 거래됐다고 해서, 이 금액 전체에 대해서 양도세를 부과하면 너무 비합리적이죠? 그래서 12억 원까지는 비과세가 되고, 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 매겨집니다. 그 계산식은 아래와 같습니다.

 

• 고가주택 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 - 12억 원) ÷ 양도가액

 

이 식에 대입해서 계산해 보면, 6.7억 ×  (13억 - 12억) ÷ 13 = 0.5154억 원(좀 더 정확하게는 51,538,462원)이 나오게 됩니다. 계산식에 보듯이 13억에 팔았지만 12억까지는 비과세가 되고, 나머지 1억에 대해서만 과세가 되는 것이죠. 나름 합리적인 방식이라 생각합니다. 

 

결론적으로, 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는  ①1 가구 1 주택 여부, ②2년간 보유 또는 2년간 거주 여부, ③매수 시 조정대상지역에 있었는지 여부, ④ 12억 이상 고가 주택인지 여부 등을 잘 확인하셔야겠습니다. 

 

한 가지 팁은, 1 주택자가 12억 원 이상의 고가주택을 매도할 때, 양도세는 신경 쓰지 말고 최대한 높은 금액에 매도하는 것이 유리합니다. 양도차익을 최대한 적게 내려고 억지로 12.5억 원이나 12.3억 원 등으로 내려서 거래하기보다는 13억, 15억 등으로 높은 금액에 매도하는 것이 양도세를 내더라도 금전적으로 훨씬 이득이 됩니다. 한번 직접 여러 가지 숫자를 넣어서 계산해 보면 쉽게 알 수 있습니다.

 

 

 장기보유특별공제 비율(보유기간, 거주기간)

 

장기보유특별공제는 말 그대로 오랫동안 주택을 보유하고 있다면 특별하게 많이 공제해 주겠다는 것인데요. 이러한 세제혜택은 장기간 보유하고, 또한 장기간 거주하면 두 배의 혜택을 주는 제도입니다. 아래의 표를 살펴보시죠.

 

구분	3년	4년	5년	6년	7년	8년	9년	10년
보유기간	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
거주기간	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
합계	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

 

1 가구 1 주택의 경우, 보유기간과 거주기간은 최소 3년부터 적용됩니다. 3년부터 최대 10년까지이며, 10년 이후에는 보유기간과 거주기간은 각각 40%입니다. 최대는 80%인 것이죠. 내가 만약 5년 보유하고, 3년 거주했다면 양도차익에서 32%를 공제받을 수 있습니다. 

 

장특공은 오래 보유할수록, 오래 거주할수록 유리한 제도입니다. 12억 원 이상의 고가주택이라 하더라도, 1 가구 1 주택이면서 투기의 목적이 아닌 보유와 거주의 목적으로 집을 사고팔았다면 최대 80%까지 양도세를 면제해 주겠다는 것입니다. 

 

앞서 계산한 금액에 장특공 32%를 적용해 보겠습니다. 

 

• 양도차익 = 6.7억 ×  (13억 - 12억) ÷ 13 = 0.5154억 원( = 5,154만 원)
• 양도소득금액 = 0.5154억 - (0.5154억 × 0.32) = 0.35046억 원 ( = 3,504만 원)

 

장특공  32%를 적용해서 양도소득금액이 기존 약 5,154만 원에서 약 3,504만 원으로 1,600만 원가량 절약이 되었습니다. 이렇게 저처럼 직접 계산기나 액셀을 사용해서 계산해도 되지만, 국세청 홈페이지에 들어가시면 친절하게도 '장기보유특별공제 계산'을 할 수 있게 마련해 뒀습니다. 

 

 

 기본공제 적용(1년간 250만 원)

 

이제 앞서 계산된 양도소득금액 3,504만 원에서 기본공제를 빼면 양도소득과세표준이 나옵니다. 기본공제는 1인당 1년에 한 번만 사용할 수 있고, 그 금액은 250만 원입니다. 만약 집을 1년에 2번 팔았다면 딱 한 번만 공제가 되고, 두 번째는 공제를 받을 수 없는 것이죠. 

 

그럼, 아래와 같이 기본공제 250만 원을 빼게 되면 최종적으로 양도소득과세표준은 3,254만 원이 됩니다.

 

• 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 = 3,504만 원 - 250만 원 = 3,254만 원

 

이제 모든 공제금액이 다 계산되었습니다. 마지막으로 세율을 곱하고 누진공제액을 빼면 됩니다.

 

 

 양도소득산출세액 계산(양도소득세율 적용)

 

이제 마지막으로 진짜 내야 하는 세금, 양도소득세를 계산해 보겠습니다. 앞서 계산한 양도소득과세표준에 아래 표에서 과세표준 구간에 해당하는 양도소득세율을 곱합니다. 그리고 표 맨 오른쪽에 있는 누진공제액을 빼주면 됩니다.

 

• 양도소득산출세액 = 양도소득과세표준 × 세율 - 누진공제

 

< 2023년 이후 양도소득세율 >

양도소득과세표준	세율	누진공제액
1,400만 원 이하	6%	-
5,000만 원 이하	15%	126만 원
8,800만 원 이하	24%	576만 원
1.5억 원 이하	35%	1,544만 원
3억 원 이하	38%	1,994만 원
5억 원 이하	40%	2,594만 원
10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

 

세율은 가장 적게는 6%에서 가장 높게는 45%까지 적용됩니다. 제가 계산한 과세표준금액은 3,254만 원이므로, 5,000만 원 이하인 세율 15%가 적용되겠네요. 그리고 누진공제액 126만 원을 빼면 됩니다. 계산해 보면 다음과 같습니다.

 

• 양도소득산출세액 = 3,254만 원 × 15% - 126만 원 = 3,621,922원

 

약 362만 원 정도 나왔습니다. 생각보다 양도소득세가 얼마 안 나오죠? 6억에 사서 13억에 팔고, 12억 원까지는 비과세가 적용되어 1억 원에 대해서 계산된 양도세는 최종적으로 약 362만 원 정도가 되었습니다. 아마도 14억 원이나 15억 원에 팔아도 양도세가 크게 증가하지는 않을 겁니다. 

 

그러나, 1 주택자가 아니고 2 주택 이상이거나, 분양권을 보유했거나, 미등기 양도주택이면 최대 30%가량 중과세 되거나, 최대 77%까지 세금을 낼 수도 있으니 주의하셔야 하겠습니다. 2 주택 이상은 계산도 복잡하고, 조정지역 대상여부 등도 잘 따져봐야 하기 때문에 가급적 전문 세무사와 상담하시길 추천드립니다. 혼자서 계산해서 맞으면 좋겠지만, 만약 내야 할 금액보다 더 내면 너무 아깝고(자진해서 돌려주진 않습니다), 덜 내면 반드시 해당 구청에서 더 내라고 독촉하며 가산세를 물을 수도 있습니다.  

 

 

 국세청 홈택스 양도소득세 계산기

 

일반인이 양도소득세를 계산하기란 여간 어렵지 않습니다. 그래서 필요한 것이 양도소득세 계산기인데요. 국세청 홈택스에 가시면 아래와 같이 양도소득세를 계산할 수 있는 툴이 있습니다. 빨간색 네모로 표시한 '양도소득세'를 눌러줍니다.

 

 

그러면,  아래와 같은 화면이 나오는데 여기에서 빨간 네모로 표시한 '미리 계산해 보기'를 눌러줍니다.

 

 

그리고, 아래 스크린숏에서처럼 맨 첫 번째 '계산하기'를 눌러줍니다. 1개 부동산을 양도할 때 쓰는 양도소득세 간편 계산입니다. 로그인을 안 해도 계산이 됩니다.

 

 

그러고 나서, 아래와 같은 화면이 나오는데요. 빨간색으로 표시한 부분을 각각 입력하시면 됩니다. 저는 양도일자를 이 포스팅을 작성한 날로 했고요. 취득일자는 2018년 정도로 잡았습니다. 약 5년 정도 보유한 것이죠. 13억 원을 넘으니 고가주택을 선택했고요. 양도가액 13억 원, 취득가액 6억 원, 기타필요경비 3천만 원을 입력했고, 기본공제 250만 원은 자동적으로 세팅되어 있습니다. 

 

 

그 아래 1세대 1 주택 비과세 대상에 해당합니까? 는 '예'를 선택하고, 장기보유특별공제 계산기에 들어가셔서 아래와 같이 거주기간을 '3년 이상 4년 미만'으로 선택하시면 됩니다. 그럼 총 32%의 공제비율이 적용되고 바로 공제금액 또한 계산이 됩니다. 

 

 

이제 마지막 최종 결과표인 양도소득세 간편 계산(부동산)이 아래와 같이 나오게 됩니다. 양도가액부터 취득가액, 필요경비, 양도차익, 장특공, 기본공제, 과세표준, 적용세율, 산출세액까지 일목요연하게 나옵니다. 하나씩 살펴보시고 혹시 틀리거나 잘못 입력한 것이 없는지 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 1 가구 1 주택 양도세 면제조건 4가지

 

1 가구(세대)가 1 주택만을 보유하고 팔아서 차익이 발생해도, 그 금액이 아무리 커도 양도세가 부과되지 않는다고 말씀을 드렸는데요. 그런데 조건이 4가지 정도가 있습니다. 이러한 조건을 만족해야만 1 주택이라도 양도세가 면제될 수 있습니다.

 

첫 번째, 세대주와 세대원이 보유한 주택이 1개여야만 합니다. 만약 세대원인 배우자나 자식 중에 주택을 1채라도 소유하고 있었다면 투기라고 봐서 양도세 비과세 혜택이 적용되지 않으니 주의하셔야 합니다.

 

두 번째, 주택 보유기간이 최소 2년 이상이어야 합니다. 매매한 지 1년 만에 팔고 다른 아파트를 사는 행위는 투기적 행위로 보는 것이죠. 따라서 비과세 혜택을 누리기 위해서는 최소 2년 이상을 가지고 있어야 합니다.

 

세 번째, 주택을 취득할 당시에 조정대상지역이었다면 보유기간뿐만 아니라 거주기간 또한 2년 이상이어야 합니다. 많은 분들이 헛갈리는 점이 바로 이것인데요. 조정대상지역에 있는 아파트를 구매했다면, 비과세 혜택을 위해서는 반드시 2년간 거주를 해야 합니다. 거주는 주민등록등본상 전입한 기록을 통해 입증하면 되고요. 

 

네 번째, 양도할 때에 12억 원 이상의 고가주택이 아니어야 합니다. 이 부분은 앞서 상세히 계산을 해가며 설명을 드렸으니 충분히 이해하실 것이라 믿습니다. 사실 고가주택이라 하더라도, 12억을 넘는 금액에 대해서만 양도세를 매기기 때문에 그리 크지 않습니다. 

 

 

 취득가액 및 기타필요경비에 포함되는 항목(양도가액 줄이는 팁)

 

취득가액에는 처음 집을 샀을 때 금액, 즉 매입가액(6억 원)만을 생각하시는데요. 사실 취득가액은 매입가액뿐만 아니라 다른 항목들도 많이 있습니다. 이러한 항목들에 해당하는 금액을 잘 챙기면 그만큼 양도가액을 줄일 수 있겠죠?

 

<취득가액에 포함되는 항목>

• 매입가액 : 부동산을 사면서 실제로 지급한 금액
• 취득세 : 부동산을 사면서 지자체에 납부한 취득세 금액
• 등록세 : 부동산을 사면서 지자체에 납부한 등록세 금액
• 법무사비용 : 말 그대로 부동산 거래를 하면서 법무사에게 지급한 금액
• 취득중개수수료 : 공인중개사에게 지급한 부동산수수료(복비)
• 기타 : 부동산 취득 시 쟁송으로 인한 소송비용, 인지대 등

 

생각보다 다양한 항목들이 취득가액에 포함됩니다. 취득세, 등록세, 중개수수료 등은 비용이 꽤 크니 꼭 챙겨서 취득가액 계산할 때 넣으셔야겠습니다. 

 

다음으로 기타필요경비에 포함되는 항목인데요. 통상 집을 팔 때 내는 부동산중개수수료를 생각하시는데, 이것 말고도 다양한 항목들이 있습니다. 특히 가장 금액이 크고 중요한 자본적 지출액입니다.

 

<기타필요경비에 포함되는 항목>

• 자본적지출액 : 부동산의 가치를 증가하거나, 용도변경을 위해 지출한 비용(난방시설 교체비, 발코니 개조비 등)
• 양도중개수수료 : 부동산을 팔기 위해 공인중개사에게 지불한 금액
• 국민주택채권매각차손 : 매입한 국민주택채권을 만기 전에 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손금액
• 기타 : 신고서 작성비용, 공증비용 등

 

자본적지출액은 통상 내부 인테리어비용도 포함이 됩니다. 따라서 금액 몇천만 원이 넘을 수도 있죠. 그러니 꼭 챙기셔야 합니다. 국민주택채권매각차손은 법무사나 중개사에게 물어보면 알려줍니다. 금액이 그리 크진 않지만 챙기셔서 양도가액을 최대한 줄이시기 바랍니다.

 

지금까지 1 가구 1 주택 양도세 면제조건과 그 계산방법에 대해 자세히 알아봤습니다. 사실, 1 주택의 경우 어렵지 않지만, 2 주택 이상이거나, 조정대상지역 내 2년 이상 거주하지 않았다거나, 다른 토지나 입주권, 지주택 자격 등 여러 가지 복잡한 문제들이 섞여 있다면 세무사를 찾으시기를 권해드립니다. 세무사 상담이 그리 저렴하지는 않지만, 그만큼 값어치를 하게 됩니다. 만약 양도세를 잘못 계산하면, 세무사 상담비용 이상의 더 큰돈을 내야 하는 리스크도 있기 때문입니다.

 

끝.

 

 

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