주택담보대출 LTV DTI DSR 뜻 계산 한도금액 DSR 비율 낮추는 팁(주담대 한도증액 방법)

부동산 주택담보대출 관련해 자주 듣는 용어이면서 어려운 용어가 있습니다. 바로 LTV, DTI, DSR인데요. 저도 알고 있는 내용이지만 자주 헷갈려서, 인터넷을 통해 찾아서 확인해보고 있습니다. 따라서, 이번 포스팅은 LTV, DTI, DSR의 뜻을 비교하고, 각각 어떻게 계산하는지, 그리고 한도금액과 DSR 비율을 낮추는 팁에 대해서도 알아보겠습니다.

 

 

이번 기회에 주담대 관련 핵심 용어 3가지에 대해 확실히 알고 가셔서, 추후 주담대 등을 통한 대출과 자금운용을 하실 때 도움이 되시길 바랍니다. 그럼 시작해 보겠습니다.

 

 

 LTV, DTI, DSR 한눈에 비교

 

 LTV, DTI, DSR 계산하는 분모값 분자값

 

LTV는 Loan To Value ratio를 줄인 말로써, 한국어로는 '담보인정비율'입니다. 통상 주택담보대출비율이라고 불리고 있고요. 분모에는 부동산 가격이 오고, 분자에는 대출하려는 금액이 옵니다. 

 

DTI는 Debt To Income ratio를 줄인 말이며, 한국어로는 '총부채상환비율'입니다.  분모에는 대출자의 연간 소득이 오고, 분자에는 주택담보대출의 연간 원리금(원금과 이자) 상환액과 기타 대출의 이자 상환액이 옵니다.

 

DSR은 Debt Service Ratio를 줄인 말이며, 한국말로 '총부채원리금상환비율'입니다. 총부채상환비율인 DTI보다 더욱 강력해진 규제라고 이해하시면 되는데요. 그 이유는 분모는 DTI와 똑같이 대출자의 연간 소득이 오지만, 분자에는 주택담보대출의 연간 원리금 상환과 더불어 기타 대출의 이자가 아니라 원리금 상환액이 옵니다. 즉, 기타 대출금의 원금까지 분자에 더해지기 때문에 DSR이 40% 한도에 금방 다다르게 됩니다.

 

구분	분자값	분모값
LTV	대출 금액	부동산 가격(KB시세 또는 감정평가액)
DTI	주택담보대출 원금과 이자 + 기타대출 이자	연간 총소득
DSR	주택담보대출 원금과 이자 + 기타대출 원금과 이자	연간 총소득

 

 

 LTV, DTI, DSR 규제(주택수 및 규제지역별 비율값)

 

기본적으로 주택담보대출 규제는 LTV와 DTI 및 DSR로 구성되어 있습니다. 2023년 기준으로 작성된 아래 표에서 보시는 바와 같이, 주택수 및 규제지역 여부에 따라 LTV는 최소 30%에서 최대 70%까지 적용되고, DTI는 40%에서 60% 사이이며, DSR은 1억 원 이상 대출에 한해서 40%가 적용됩니다. 

 

구분	지역	무주택	1주택	2주택 이상
LTV	투기과열,투기지구,조정지역	50%	50%	30%
	비규제지역	70%	60%	60%
DTI	투기과열, 투기지구	40%	40%	40%
	조정지역	50%	50%	50%
	비규제지역	60%	60%	60%
DSR	1억 원 이상 대출 시	40%	40%	40%

 

참고로, 부동산 침체에 따른 규제지역을 풀어주면서 다음과 같이 여러 가지 규제도 완화해 주었는데요.

 

• 서민과 실수요자의 주택담보대출 한도는 원래 6억 원까지였는데, DTI는 60%까지로 LTV는 표에서 해당하는 한도 내로 바뀌었습니다.
• 생애최초로 주택을 구입하게 되면 9억 원 이하 대출을 규제지역과 무관하게 LTV는 80%까지, DTI는 60%까지 늘려주게 되었습니다.
• 임대 및 매매사업자의 주담대가 허용되어,  규제지역은 LTV 30%, 비규제지역은 LTV 60%까지 가능합니다.

 

예전에는 주택 가격별로 나뉘어 있어서 조금 보기가 어려웠는데, 이제는 주택수와 규제지역별로 아주 간결하게 되었습니다. 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 4개 구는 여전히 조정대상지역이므로 LTV는 50% ~ 30%가 적용되고, DTI는 50%가 적용됩니다. 그 외 나머지 모든 지역은 비규제지역 기준으로 보시면 되겠습니다.

 

 

 LTV (담보인정비율) 뜻, 계산방법

 

LTV는 앞서 설명드린 바와 같이 담보인정비율이라고 하는데요. 내가 가지고 있는 자산가치에 비해 얼마나 대출을 받을 수 있는 지를 비율로 나타낸 값입니다. 쉽게 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지가 LTV입니다.

 

분모에 오는 자산가치인 부동산(아파트) 가격은 KB 시세가 있으면 그걸로 쓰고 있고요. 만약 신축 또는 재건축이라서 시세가 없다면, 대출받으려는 은행에서 감정평가법인에게 맡겨서 가격을 산정합니다. 

 

저는 올해 초에 살고 있는 아파트를 통해 LTV 70%를 적용받아서 대출을 받았습니다. 살고 있는 지역이 조정대상지역이 아니고, 1 주택자라서 최대 비율로 적용을 받았고요. 

 

예를 들어볼까요. KB 시세가 8억 원짜리 아파트를 1채만 소유하고 있고, LTV를 70%로 적용받는다면 최대 얼마까지 대출금액이 나올까요? 답은 최대 5.6억 원을 주담대로 받을 수 있습니다. 간단하죠? 만약 조정대상지역이라서 LTV를 50%로 적용받는다면, 최대 4억 원까지 주담대로 받을 수 있습니다.   

 

 

 DTI (총부채상환비율) 뜻, 계산방법

 

DTI는 앞서 설명드린 바와 같이 총부채상환비율이라고 하는데요. 소득에 비해 빚을 갚을 수 있는 능력이 얼마나 되는지 알아보는 것입니다. LTV는 내가 과연 얼마나 빌릴 수 있는 지를 알아보는 지표였다면, DTI는 내가 과연 그러한 대출 원금과 이자를 갚아나갈 수 있는 지를 알아보는 지표인 것이죠.

 

분모에는 연간 총소득이 오는데요. 직장인이라서 연말정산을 하게 되고 원천징수영수증을 발급받을 수 있습니다. 거기에 표기된 연간 총소득을 기준으로 삼습니다. 개인사업자라면, 부가가치세 신고 시 제출한 총매출액이 연간 총소득으로 잡힐 수 있겠네요. 만약 직장인 투잡이시라면, 원천징수영수증과 더불어 종합소득세 신고 시 산출한 총소득(근로소득 + 사업소득/기타 소득 등)을 근거로 제출하면 되겠습니다.

 

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직장인 투잡 유형별(사업소득, 근로소득, 일용직소득, 임대소득, 기타소득) 종합소득세 세금신고

 

분자에는 주담대 원금과 이자, 그리고 기타 대출금의 이자비용이 잡히는데요. 이러한 비용이 크면 클수록 DTI는 커지게 됩니다. 반대로 분모인 연간 총소득이 커지면 DTI는 작아지고요. 따라서 내가 버는 소득이 많으면 많을수록 주담대 금액을 더 많이 받을 수 있습니다. 예컨대, 연간 소득이 1억 원이고 DTI가 50%이면, 연간 5천만 원까지 주담대 원리금으로 대출을 받을 수 있습니다.  

 

한번 계산을 해볼까요? 연봉 1억 원인 직장인이 주택담보대출을 받아서 매월 원금과 이자로 200만 원씩 낸다고 가정해 봅시다. 주담대 외 추가적인 대출은 없다고 가정하고요. 그렇다면 이 사람의 DTI는 어떻게 계산될까요? 매월 나가는 주담대 원리금 200백만 원에 12개월을 곱하면 2,400만 원입니다. 이 금액을 분자로 놓고, 분모에는 1억 원을 놓고 100을 곱하면 24%가 나옵니다. 즉, DTI가 24% 네요. 이 직장인은 1 주택 세대주로서 비규제지역에 살고 있다면, DTI 상한선이 60%이니까 아직도 더 많은 주담대를 받을 수 있다는 계산이 나옵니다.

 

그러나, 제일 마지막에 걸리는 것이 바로 DSR 규제입니다. DTI와 다르게 기타 대출금의 원금까지 반영이 되고, 한도 비율도 주택수와 관계없이 40%로 낮게 설정되어 있기 때문입니다. 다음에서 자세하게 살펴보시죠.

 

 

 DSR (총부채원리금상환비율) 뜻, 계산방법

 

DSR은 앞서 설명드린 바와 같이 총부채원리금상환비율이라고 하는데요. 내가 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 최대금액을 확인하는 지표입니다. 여기에는 주택담보대출 원리금뿐만 아니라, 학자금 대출, 마이너스 대출(마통), 자동차 할부, 카드론, 주식담보대출 등 모든 대출의 원금과 이자도 합하여 분자로 잡힙니다. 분모인 연간소득은 변함이 없는데 분자 값이 커지니까 대출받을 수 있는 한도가 확 줄 수밖에 없는 것이죠.

 

사실상 신용대출을 받으려면 DSR을 잘 알고 계산해봐야 합니다. 연봉까지만 빌릴 수 있었던 신용대출금액을 연봉의 최대 2 ~ 3배까지  빌릴 수 있도록 허용해 주었지만, 1억 원 이상의 돈이 필요해서 빌리는 경우라면 DSR 40%라는 규제에서 걸리게 됩니다. 상대적으로 연소득이 적은 청년층이나 사회초년생에게 영향이 클 수밖에 없습니다. 

 

주택담보대출은 보통 30년을 기준으로 장기간 빌리게 됩니다. 따라서 대출을 3억 원 정도해도 원리금을 갚아 나가는 기간이 30년간 분할되기 때문에 매월 나가는 금액이 적어집니다. 그러나, 마이너스 통장 같은 신용대출은 무조건 갚는 기간을 5년으로 봅니다. 이점이 DSR을 깎아먹는 가장 핵심적인 요소이고요.

 

단적인 예로, 주담대 1억 원을 30년으로 빌린 것과 신용대출 1억 원을 빌린 것(5년 기준)을 비교해 볼 때, DSR 계산에서 신용대출이 6배나 큰 비중을 차지하게 됩니다. 같은 금액으로 빌리고 심지어 이자율도 동일하다고 가정해도 말이죠.

 

그럼 실제로 한번 DSR을 계산해 보도록 하겠습니다. 연봉 1억 원인 직장인이, 주담대로 5억 원을, 30년 만기, 금리 5%, 원리금균등상환으로 빌렸습니다. 주택담보대출에 대해 계산해 보면 다음과 같이 연간 4,167만 원을 갚아야 합니다.

 

• (원금) 5억 원 ÷ 30년 = 1,667만 원 / 년
• (이자) 5억 원 × 5% = 2,500만 원 / 년
• (총상환액) 1,667만 원 + 2,500만 원 = 4,167만 원 / 년

 

이 금액을 기준으로 DSR을 계산해 보면 4,167만 원 ÷ 1억 원(연봉) = 41.7%입니다. 이미 기준한계선이 40%를 넘어버렸죠. 5억 원을 빌릴 수 없다는 얘기입니다. 제가 계산해 보니 1억 원인 직장인은 금리 5% 일 경우, 받을 수 있는 최대의 주담대 금액은 4억 7천만 원입니다. 이때의 원리금은 연간 3,917만 원이고요. 

 

이번에는 같은 조건으로 신용대출인 경우에 DSR이 어떻게 산출되는지 확인해 보겠습니다. 연봉 1억 원인 직장인이, 신용대출로 5억 원을, 금리 5%로 계산하겠습니다. 신용대출은 5년 만기로 계산합니다.

 

• (원금) 5억 원 ÷ 5년 = 1억 원 / 년
• (이자) 5억 원 × 5% =  2,500만 원 / 년
• (총상환액) 1억 원 + 2,500만 원 = 1억 2,500만 원 / 년

 

이 금액을 기준으로 DSR을 계산해 보면 1억 2,500만 원 ÷ 1억 원(연봉) = 125%입니다. 앞서 30년 주담대의 경우 약 42%였으니 거의 3배 가까이 높게 나오네요. 이것이 신용대출의 한계입니다. 같은 금액을 빌리더라도 신용대출은 5년 만기가 적용되기 때문에 DSR 계산에서 매우 불리하게 적용이 되는 것이죠. 

 

그럼, 신용대출로 빌릴 수 있는 최대 금액은 어느 정도일까요? 계산해 보니 바로 1억 6천만 원입니다. 연간 상환해야 할 원금 3,200만 원과 이자 800만 원을 더해서 4,000만 원이 나오며, 정확하게 DSR이 40%가 나오게 됩니다. 

 

 

 DSR 비율 낮추는 팁 (주담대 한도증액 방법)

 

DSR 비율을 낮추는 방법은 크게 2가지가 있습니다. 첫 번째는 분모인 연간 총소득을 늘리는 것입니다. 총소득이 늘어나면 분자인 원리금도 40% 한도까지 커질 수 있기 때문에, 대출금액 자체가 더욱 늘어날 수 있는 것이죠.

 

다음으로는 분자에서 가장 악영향을 끼치는 신용대출을 먼저 갚는 방법입니다. 실제 마통이라 불리는 신용대출은 실제로는 이자만 내고 원금은 나중에 갚습니다. 그러나, DSR을 계산할 때에는 무조건 5년 기준으로 원리금균등상환으로 계산하기 때문에 DSR을 높이는 데에 아주 핵심적인 역할을 하는 것이죠. 앞서 계산에서 보신 바와 같이, 주담대 4억 7천만 원은 신용대출 1억 6천만 원과 같은 효과입니다. 빌릴 수 있는 금액이 거의 3억 1천만 원의 차이가 나네요. 

 

따라서, 집을 장만하려고 대출을 최대한 끌어오고 싶다면 우선적으로 신용대출부터 갚으시기 바랍니다. 부모님께 단기로 빌리던지, 금융권에 대출로 잡히지 않는 회사 내 대출, 또는 협동조합 대출 등을 활용하면 좋습니다. 그리고, 가능하면 모든 대출을 주담대로 몰고, 만기도 최대한의 기간(40년, 50년)으로 설정하시기 바랍니다. 

 

끝.

 

 

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