부동산 중개수수료(복비) 계산 | 부가세 현금영수증 세금계산서 포함 | 매매 전세 월세 | 아파트 주택 오피스텔 토지 및 상가

제가 2년 전에 아파트를 팔면서 부동산 중개수수료, 즉 복비를 낸 적이 있습니다. 그때는 아시다시피 2021년이고, 코로나로 매수세가 실종된 상태라서 매도자가 아닌 매수자가 우위인 시장이었습니다. 따라서 파는 저의 입장에서는 어떤 공인중개사든 제 물건을 팔아만 주면 고마운 상태였습니다. 그래서 사실, 복비를 깎아달라는 말도 붙일 수가 없더군요.

 

 

그 공인중개사분은 법정 상한요율인 0.4%를 꽉 채워서 복비로 받았습니다. 그리고 부가세는 별도라서 부가세 10%도 추가로 받았고요. 저는 단돈 10 ~ 20만 원이라도 깎아줄 수 없느냐고 마지막으로 얘기했지만, 요즘 거래가 없어서 자기도 어렵다며 안 깎아주더라고요. 

 

그때, 느꼈습니다. 복비는 매수자가 물건을 보고 나서, 실제 계약서를 쓰기 전에 미리미리 합의를 해둬야 한다는 것을요. 그렇지 않으면, 공인중개사는 법정요율대로 최대한 받으려고 할 것이니까요. 이번 포스팅은 이러한 부동산 중개수수료에 대해서 구체적으로 알아보도록 하겠습니다. 저처럼 잘 모르고 매매나 임대를 했다가 손해를 볼 수도 있으니, 마지막까지 잘 읽어보시기 바랍니다.

 

 

 부동산 중개수수료(복비) : 최저 0.3% ~ 최대 0.9%

 

부동산 중개수수료란 소위 복비를 말합니다. 공인중개사가 부동산을 중개하는 대가로 받는 비용입니다. 즉, 아파트, 아파트 분양권, 재건축 입주권, 일반주택, 오피스텔, 상가, 땅 등 모든 부동산에 대해서 사고파는 행위인 매매와 전세, 월세까지 다 포함합니다.

 

이러한 중개수수료는 크게 '매매와 교환'과 '매매와 교환 이외의 거래' 이 2가지로 구성이 됩니다. 그냥 쉽게 사고파는 매매와 전세나 월세같이 빌려주는 임대차로 생각하시면 됩니다. 부동산 중개수수료 요율은 아래에서 보시다시피, 거래하는 금액이 클수록 적용되는 요율이 낮아집니다. 그러나, 금액 자체가 커지므로, 절대적으로 내야 하는 금액 자체는 커지게 되겠죠?

 

그리고, 잘 아시겠지만 중개수수료는 정액이 아니고 요율이 적용되고, 최고한도액이 정해져 있습니다. 물론 이 한도액을 중개사가 다 받는 것은 아니지만, 저처럼 아쉬운 상황에서는 최대요율까지 받을 수도 있습니다. 그래서 사전에 중개사와 협의하는 것이 중요합니다.

 

<출처 : 한국공인중개사협회 홈페이지>

 

 

 아파트, 주택(부속토지, 분양권 포함) 매매 시 중개수수료 

 

현재기준, 아파트나 일반 주택을 매매할 경우 중개수수료의 상한요율과 한도액은 다음과 같습니다. 2억 원 미만의 부동산은 한도액이 80만 원으로 얼마 되지 않지만, 그 이상의 부동산은 금액자체도 워낙 커지고 상한요율이 오히려 0.4%로 줄어들다가 다시 0.7%로 늘어나기 때문에 그 비용도 만만치 않습니다.

 

거래금액	상한요율	한도액
5,000만 원 미만	0.6%	25만 원
5,000만 원 이상 ~ 2억 원 미만	0.5%	80만 원
2억 원 이상 ~ 9억 원 미만	0.4%	한도액 없음
9억원 이상 ~ 12억 원 미만	0.5%	한도액 없음
12억 원 이상 ~ 15억 원 미만	0.6%	한도액 없음
15억 원 이상	0.7%	한도액 없음

 

예를 들어, 만약 10억 원짜리 아파트를 매매하면 최대 복비는 0.5%인 500만 원입니다. 서울에 국평인 33평짜리 신규 아파트를 구매하려면, 평당 5천만 원이라고 가정해도 대략 15억이고, 0.7%를 곱하면 복비만 1천50만 원입니다. 장난 아니죠? 그래서 일반적으로 큰 금액의 아파트나 주택은 사전에 중개보수를 미리 합의하고 진행하는 경우가 많습니다. 그래야 나중에 중개사분과 불미스러운 마찰이 없거든요. 심지어 요새는 이러한 복비를 아끼려고 직거래도 많이 하고 있습니다. 

 

다만, 아파트 분양권은 조금 계산을 하고 복비를 산출해야 하는데요. 그냥 아파트 분양가가 아니라, 매매한 시점까지 납입한 금액이 기준입니다. 예를 들어, 매매하는 시점이 계약금 10%와 중도금 3회 차까지 냈다면, 그 금액들을 모두 합치고 거기에 구매 프리미엄(피)이 있다면 그 금액을 합쳐서 거기에 요율을 곱하면 됩니다. 그 금액이 2억 원이면 0.4%를 곱해서 80만 원을 내면 되는 것이지요. 그러나, 통상 아파트 분양권은 정액제로 복비가 결정되기도 합니다. 저는 예전에 계약금만 납입한 시점에서 분양권을 매수한 경험이 있는데요. 이때 복비로 100만 원을 줬던 기억이 있습니다. 지금 생각해 보면 잘 한 건지 모르겠네요.

 

 

 아파트, 주택(부속토지, 분양권 포함) 임대차 시 중개수수료

 

주택을 매매하는 경우와 달리 임대차(전세, 월세)를 하는 경우는 상한요율 0.1% p씩 조금 낮습니다. 아무래도 매매가 아니다 보니 거래하는 당사자들에게 부담을 줄이려는 의도인 듯한데, 그래도 집 값이 너무 올라서 여전히 부담이 되기는 하네요. 

 

거래금액	상한요율	한도액
5,000만 원 미만	0.5%	20만 원
5,000만 원 이상 ~ 2억 원 미만	0.4%	30만 원
2억 원 이상 ~ 9억 원 미만	0.3%	한도액 없음
9억원 이상 ~ 12억 원 미만	0.4%	한도액 없음
12억 원 이상 ~ 15억 원 미만	0.5%	한도액 없음
15억 원 이상	0.6%	한도액 없음

 

전세는 쉽게 전세보증금에 상한요율을 곱해서 복비를 산출합니다. 예를 들어, 전세보증금이 5억 원이면 이 금액에 해당하는 상한요율인 0.3%를 곱해서 150만 원이 중개보수가 됩니다. 

 

그러나, 월세는 조금 계산을 해야 하는데요. 월세 보증금에 (월세 × 100)의 금액을 계산해서 더한 총액에 상한요율을 곱해서 산출합니다. 예를 들어, 월세 보증금이 5천만 원이고 월세가 100만 원이면, '5천만 원 + 1억 원(100만 원 × 100)' = 1억 5천만 원에 0.4%를 곱해서 중개보수를 산출합니다. 이때 한도액이 30만 원으로 설정되어 있기 때문에, 딱 30만 원만 주면 되겠습니다.

 

 

 오피스텔 매매, 임대차 시 중개수수료

 

오피스텔은 아파트나 주택과는 요율체계가 다릅니다. 물건의 금액대별로 상한요율이 나눠지지 않고, 전용면적 85㎡ 이하인 경우와 그 외인 경우로 크게 나뉩니다. 아래의 정리된 표를 살펴보시죠.

 

적용대상	상한요율	거래금액 산정
전용면적 85㎡ 이하 일정설비 갖춘 매매	0.5%	주택과 같음(매매)
전용면적 85㎡ 이하 일정설비 갖춘 임대	0.4%	주택과 같음(전세, 월세)
그 외의 경우	0.9% 이내 협의	주택과 같음

 

오피스텔은 85㎡ 이하인 작은 평수는 매매와 임대의 복비가 0.1% p 차이로 거의 나질 않습니다. 사실, 큰 평수가 어쩌면 가장 큰 문제일 수도 있습니다. 0.9% 이내에서 알아서 결정하라는 것인데, 엄청 인기 있는 물건이 나와서 매수자는 많고 매도자는 1명인 상황에서는, 매도자에게는 예를 들어 복비로 300만 원만 받고, 매수자에게는 상한요율인 0.9%를 다 받을 수도 있겠네요.

 

물론, 이런 극단적인 상황이 잘 발생하지는 않을 겁니다. 관례라는 것이 있고, 그 지역에서 통용되는 금액이 존재하니까요. 그래도 혹시 모르니, 사전에 미리미리 중개사분과 협의를 해 놓는 것이 복비를 아끼는 지름길이라 생각합니다. 음료수를 사다 들고, 자주 방문하며 얼굴도장을 찍는 것도 좋은 방법이겠지요.

 

 

 상가 및 토지 매매, 임대차 시 중개수수료

 

상가나 토지는 법적으로 정한 상한요율 자체가 제일 높은 0.9%입니다. 그러나 오피스텔처럼 상호 협의하에 0.9% 이내에서 결정할 수 있도록 열어놨고요. 아래의 표를 참고하시기 바랍니다.

 

거래내용	상한요율	거래금액 산정
상가, 토지의 매매 & 임대차	0.9% 이내 협의	주택과 같음(매매, 전세, 월세)

 

상가 월세의 경우, 주택과 똑같이 계산하면 되는데요. 상가 보증금이 3천만 원이고 월세가 100만 원이면, '3천만 원 + 1억 원(월세 100만 원 × 100) = 1억 3천만 원'에 상한요율인 0.9%를 곱해서 나온 117만 원이 내야 하는 최대의 중개보수입니다.   

 

상가나 토지를 매매하는 경우는 일반적으로 주택 매매 시 중개수수료 테이블을 참고하시면 됩니다. 없어서 못 파는 물건이라면 모르겠지만, 중개소에서 수수료로 0.9%를 다 받는다고 말한다면 사전에 미리 합의를 보셔야 합니다. 예를 들어, 2억 원짜리 땅을 매매한다면, 주택 매매 시 중개수수료 상한요율인 0.4%를 적용하자고 얘기를 해보시기 바랍니다. 그리고, 금액이 1억 원이면 0.5%를 적용하면 되겠지요. 

 

물론, 중개사무소 소장님이 워낙 능력이 좋으셔서, 싯가보다 높게 팔아준다면 상한요율인 0.9%를 다 줘도 아깝지 않을 것입니다. 그러나 일반적으로는 법정 상한요율을 넘겨서 줄 필요는 절대 없습니다. 그리고, 앞서 언급했듯이 사전에 미리 몇 퍼센트(또는 정액)로 하자고 합의를 보시고 진행하는 것이 추후 서로 얼굴 붉힐 일도 없고 좋습니다.

 

 

중개보수는 계약서 작성 전에 미리 협의

 

부동산 중개인은 당연히 법적으로 정해진 최대요율을 적용해서 복비로 받으려고 합니다. 그래서 계약서가 다 마무리될 때까지 아무 말도 안 하고 있는 것이 일반적이죠. 매수자와 매도자가 다 구두로 합의하고, 계약서를 쓰러 가게 되면 그때 계약서를 보여주면서 법적으로 0.5%를 받게 되어 있다고 얘기합니다. 그게 최대금액이라고는 잘 얘기하진 않죠.

 

사실, 요즘같이 집을 팔기가 어려운 시점에서는 매수자가 소위말해 갑입니다. 아무 부동산에 들어가서 '제가 이 10억 원짜리 아파트를 사고 싶은데요. 복비는 그냥 100만 원만 받으시면 바로 거래하겠습니다.'라고 하면 그 부동산의 중개사분은 뭐라고 할까요? 당연히 무조건 오케이입니다. 왜냐고요? 100만 원이라도 벌면 좋기도 하지만, 중개보수는 매도자에게서도 받을 수 있으니까요. 이러한 매수자 우위의 시장상황에서는 매도자에게 최대한의 상한요율을 충분히 받아낼 수 있으니, 중개사도 사실 손해 나는 장사가 아닙니다.

 

따라서, 만약 아파트를 파는 매도자의 입장이라면 언제가 중개보수를 협의하기 최적의 시점일까요? 제 생각에 최적의 타이밍은, 매수자가 집을 보고 난 후 마음에 든다고 가격을 협의하기 시작하는 시점이라고 생각합니다. 가격은 협의해서 매수자에게 최대한 맞춰주면서, 중개보수도 동시에 깎는 방식인 것이죠. 사실, 이 시점이 지나고 매도하기로 완료하고, 가계약금을 받아버리면 그때부터 매도자는 중개사와의 협상력을 잃어버리게 됩니다. 이러한 어려운 시기에 집을 팔아준 중개사가 오히려 큰 소리를 칠 수도 있습니다. 

 

그냥, 중개사랑 싸우거나 협상하기도 싫고 속 시끄럽다면 그냥 법정 상한요율로 주면 됩니다. 어쩌면 그만큼 다 주되, 집 값을 중개보수만큼을 비싸게 팔면 되는 것이기도 하니까요. 오히려, 중개보수를 최대한 챙겨주면서 중개인을 내편으로 만들고, 집 값을 시장가격으로 최대한 비싸게 파는 전략을 구사하는 것이 더 경제적으로 나은 선택일 수도 있습니다. 각자의 상황에 맞게 미리미리 고민해 보시기 바랍니다.

 

 

 중개보수에 부가세 포함 여부, 현금영수증 가능 여부

 

공인중개사도 하나의 개인사업자입니다. 즉, 매출액에 따라서 1년간 매출액 8,000만 원 이상이면 일반과세자이고, 8,000만 원 미만이면 간이과세자가 됩니다. 아시다시피 일반과세자는 1년에 2번(1월, 7월) 부가세 신고를 하고, 소득의 10%를 매출부가세로 내야 합니다. 그리고 간이사업자는 1년에 한 번(1월) 부가세 신고를 하고, 부동산사업의 경우 소득의 4% 매출 부가세로 내야 합니다. 물론, 1년 매출이 4,800만 원이 되지 않는 간이사업자는 부가세 자체를 내지 않을 수 있고요. 관련하여 자세한 내용은 아래의 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

▶일반과세자 대비 간이과세자 장점 단점 | 매출액 8,000만 원 | 부가세 매출세액 1.5 ~ 4.0%

일반과세자 대비 간이과세자 장점 단점 | 매출액 8,000만 원 | 부가세 매출세액 1.5 ~ 4.0%

 

따라서, 일반사업자인 공인중개사는 정해진 요율에 따라 산출된 중개보수의 10%를 부가세로 요구할 수 있습니다. 일반 개인 입장에서는 10%를 더 수수료로 가져가는 느낌이겠지만, 세법상 부가세 자체는 최종 소비자가 부담하는 형태라서 그렇습니다. 만약 이 10% 금액이 너무 아깝다면 끝까지 중개사와 싸워서 안 주겠다고 우기시면(?) 됩니다. 

 

그리고, 공인중개사가 간이사업자이면 중개보수의 4%를 부가세로 요구할 수 있습니다. 그 논리는 앞서 설명드린 바와 같습니다. 이러한 부가세는 결국 중개사도 국세청에 내야 하는 금액이기 때문에, 사실 엄밀히 말하면 중개사의 보수도 아닙니다. 그러나 당사자인 개인입장에서는 왠지 기분이 나쁘죠.

 

한 가지 주의할 것이 있습니다. 중개사가 일반과세자이면 상관없지만, 간혹 간이과세자이면서 부가세로 10%를 요구하는 경우도 있는데요. 이 때는 강력하게 따지며 칼같이 4%만 줘야 합니다. 그 구분방법은 간단한데요. 해당 부동산 사무실에 보시면 사업자등록증이 있습니다. 거기에 일반사업자인지 간이사업자인지 표시가 되어 있습니다.

 

만약 그 사업자등록증이 너무 오래된 것이고 최근 기준으로 확인이 꼭 필요하다면, 거기에 써져 있는 사업자등록번호를 기억해서 홈택스에 입력해 보세요. 입력방법은 아래와 같습니다

 

1. 홈택스 메인화면에서 '국세증명, 사업자등록 세금 관련 신청/신고' 클릭
2. '사업자등록 신청, 정정, 휴폐업' 클릭
3. '사업자 상태 조회(사업자등록번호)' 클릭
4. 사업장등록번호 입력해서 조회하기

 

아울러, 공인중개사에게 지급한 중개수수료에 대해서는 반드시 적격증빙을 수취해야 합니다. 그래야 나중에 집을 팔 때, 이 복비에 대해서 공제를 받을 수 있습니다. 적격증빙이라 함은, 현금영수증이나 전자세금계산서를 의미합니다. 통상 일반인은 본인 핸드폰으로 현금영수증을 발급하게 되고요. 이러한 적격증빙은 개인의 권리이니 반드시 발급해 달라고 요청하셔야 합니다. 만약, 조금 복비를 싸게 해 줄 테니 신고하지 말자고 중개사가 한다면 절대 그렇게 하시면 안 됩니다. 10~20만 원 아끼려다가 나중에 더 큰 손해를 입을 수도 있습니다.

 

끝.

 

 

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