상가 건물 빌딩 매매(매수), 개인사업자 아닌 법인사업자로 해야 하는 3가지 이유 | 빌딩 양도소득세 법인세율 종합소득세율

개인사업자가 50억 원짜리 상가건물(빌딩)을 매입해서 철거하고, 10억 원을 들여 다시 신축을 하고, 약 10년 뒤에 100억 원에 건물을 팔았습니다. 약 10년 만에 60억 원이 100억 원이 되었으니, 양도차익으로 40억 원을 벌었습니다. 이 분은 종합소득세율을 적용받아서 약 45%(지방세 4.5%까지 포함하면 49.5%)를 세금으로 내야 합니다. 거의 20억 원 가까이를 양도세금으로만 내야 하는 것이죠.

 

 

그러나, 이 분이 만약 같은 물건을 법인으로 취득했고 팔았다면, 얼마의 양도세를 냈을까요? 40억 원은 법인세율상 19% 구간(지방세 1.9%까지 포함하면 20.9%)이므로 양도세는 약 8억 원입니다. 결론적으로, 개인사업자는 20억 원을, 법인사업자는 약 8억 원을 양도세로 내는 것입니다. 12억 원을 절약할 수 있는 기회를 놓치신 것이죠.

 

이번 포스팅은 우리 모두의 꿈인 건물주가 되기 위한 기초 마인드 함양을 위한 시간입니다. 상가건물을 매매하고 일정기간 이후 되팔아 차익을 실현하려는 분들에게 반드시 필요한 법인사업자 운영의 장점을 알려드리겠습니다.

 

 

 1. 양도차익에 대한 낮은 적용 세율 

 

일반적으로 개인사업자는  과세표준인 양도차익에 따라 최저세율 6%에서 최고세율 45%까지 누진세율을 적용받습니다. 그 구간은 아래의 표와 같습니다. 아래의 종합소득세율은 2023년부터 적용되는 새로운 표로써, 6%, 15% 및 24% 구간에서 누진공제 금액이 증가했습니다. 세금이 그만큼 줄어든 것입니다.

 

과세표준	세율	누진공제
1천 4백만 원 이하	6%	-
1천 4백만 원 초과 ~ 5천만 원 이하	15%	1,260,000
5천만 원 초과 ~ 8천 8백만 원 이하	24%	5,760,000
8천 8백만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하	35%	15,440,000
1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%	19,940,000
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%	25,940,000
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	42%	35,940,000
10억 원 초과	45%	65,940,000

 

앞서 40억 원을 양도차익으로 얻었다고 했죠? 그렇다면 과세표준이 10억 원 초과 구간이기 때문에, 적용세율은 45%입니다. 지방세 4.5%를 더하면 최종 적용세율은 49.5%입니다. 40억 원에서 49.5%를 곱하면 19억 8천만 원이 나오고, 여기에 누진공제금액인 65,940,000을 빼면, 최종적으로 양도세금은 1,914,060,000 원입니다. 

 

반면, 법인은 얼마의 세금을 내야 할까요? 아래는 2023년도부터 새롭게 적용되는 법인세율입니다. 작년보다 모든 구간에서 1%p씩 낮아졌습니다. 법인을 운영하시는 분들에게는 정말 희소식이네요.

 

과세표준	세율	누진공제
2억 원 이하	9% ('22년 10%)	-
2억 원 초과 ~ 200억 원 이하	19% ('22년 20%)	2천만 원
200억 원 초과 ~ 3,000억 원 이하	21% ('22년 22%)	4억 2천만 원
3,000억 원 초과	24% ('22년 25%)	94억 2천만 원

 

법인의 경우 40억 원의 양도차익은 19%의 세율이 적용되는 구간입니다. 여기에 지방세 1.9%를 더하면 최종 적용세율은 20.9%입니다. 따라서 40억 원에서 20.9%를 곱하면 8억 3천6백만 원이 나오고, 여기에 누진공제금액 2천만 원을 빼면, 최종적으로 8억 1천 6백만 원이 양도세입니다. 

 

어떠신가요? 개인사업자는 19억 1천4백만 원을 세금으로 내는 반면, 법인사업자는 8억 1천6백만 원을 세금으로 내는 것이죠. 거의 11억 원이라는 큰 금액이 세금으로 차이가 납니다. 법인사업자로 상가건물을 매매해야 하는 가장 핵심적인 이유입니다. 또한, 중과대상 자산을 매각하는 경우, 중과세율도 개인사업자는 최고로 30%을 적용받지만, 법인사업자는 20%를 적용받아서 법인이 더욱 유리함을 알 수 있습니다.

 

 

 2. 재투자를 위한 자유로운 자금 운용

 

법인은 말 그대로 법적인 인격을 가지고 있는 별도의 주체입니다. 따라서, 법인으로 벌은 소득은 대표님이나 주주들이 마음대로 가져가서 쓰거나 하질 못합니다. 법인의 소득이지, 대표나 주주의 소득이 아니기 때문이죠. 대신, 실제로 돈을 쓰려면 대표는 급여의 형태로, 주주는 배당의 형태로 돈을 가져와야 합니다. 그래서 법인으로 사업하면 돈을 마음대로 쓸 수 없다는 얘기가 나오는 것입니다. 

 

그러나, 이렇게 사적으로 돈을 쓰는 것이 아니고 추가적인 상가건물 매매 등의 재투자 목적이라면 법인사업자로 취득하는 것이 훨씬 유리합니다. 세금 측면뿐만 아니라, 은행에서 돈을 빌릴 때도 법인이 신뢰도가 높기 때문에 잘 빌릴 수 있습니다.

 

 

 3. 단기매매에 대한 중과세율 배제

 

법인은 개인사업자에 비해 주택을 단기에 매각할 경우 중과세율에서 자유로운데요. 개인사업자는 70% 또는 60%의 중과세율을 부담하게 됩니다. 예를 들어, 개인이 2년 미만 보유주택이나 조합원입주권을 1년 미만으로 매도할 시 70%의 세율을 적용받고, 1년 이상 2년 미만으로 매도할 시 60%의 세율을 적용받습니다.

 

그러나, 법인은 이러한 단기매매에 대한 중과세율이 없습니다. 즉, 앞서 설명드린 법인세율 과세표준에 따라 2억 원 이하이면 9%, 200억 원 이하이면 19%, 3,000억 원 이하이면 21%, 3,000억 원 초과하면 24%를 적용받게 됩니다. 따라서, 세율 자체도 낮을뿐더러 주택에 투자 시 단기 매매에 대한 중과세도 없기 때문에, 건물을 집중적으로 투자하고자 하는 분은 법인사업자를 적극 고려하셔야겠습니다. 

 

지금까지 개인사업자 대비 법인사업자가 가지는 상가 건물의 매매에 대한 장점을 말씀드렸습니다. 물론 법인사업자가 가지는 한계도 분명히 있습니다. 법인은 개인과 달리 취득세가 중과될 수도 있고, 설립 초기 주주의 구성비율에 따라 세금부담이 달라질 수 있습니다. 

 

한 가지 명심할 점이 있습니다. 절세는 세법의 테두리 내에서 합법적으로 세금을 줄이는 행위이고, 우리 같은 투자자는 세법을 이해하고 최대한 세금을 줄이고 덜 낼 수 있는 방법을 찾는 것이 합리적 의사결정입니다. 건물을 사고파는 행위 이전에, 항상 세법에 따라 어떻게 하면 절세를 할 수 있는지 구체적인 시뮬레이션을 해봐야 합니다. 구체성 없이, 무턱대고 잘 되겠지라는 생각으로 부동산에 투자해서는 벌은 돈을 거의 대부분 세금을 낼 수도 있습니다. 절세가 미래의 건물 1개와 같은 가치를 가질 수 있음을 항상 명심하세요.

 

끝.

 

 

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