부모 자식 간 부동산(아파트) 매매로 증여세 절세 방법 | 증여추정배제 저가양도 3억원 | 양도소득세 적용 기준

부모 자식 간에 세금을 내지 않고 증여를 받을 수 있는 한도 금액은 5,000만 원입니다. 그 이상 금액의 부동산 또는 동산(예금, 주식, 현금 등)을 국세청에 신고 없이 자식에게 주게 된다면, 어느 날 갑자기 자금출처를 소명하라고 하면서 증여세를 내라고 등기우편이 날아올 수도 있습니다. 그런데 최근 아파트 가격이 폭락하면서 증여에 대해 관심이 높아지고 있는데요.

 

 

이유는 바로 아파트의 '시가'라는 개념이 무너진 것을 계기로, 증여하기보다 부모 자식 간에 매매를 통해 아파트 가격을 최대한 낮춰서 거래하고, 부모는 최소한의 양도세만 내려고 하기 때문입니다.

 

과연 이것이 가능한 얘기일까요? 3억 원까지 증여세를 내지 않아도 된다는 말은 근거가 있는 걸까요? 이번 포스팅은 이런 말들과 관련된 '증여추정배제'와 '저가양도'가 무엇인지 알아보고, 부모 자식 간 매매 시 양도소득세 기준에 대해서도 알아보겠습니다.

 

 

 '증여추정배제' 기준 및 총액 한도

 

부모 자식 간 아파트 거래를 할 때 가장 신경 써야 하는 부분 중에 하나가 바로 자식의 자금출처입니다. 통상, 자식이 20~30대인 경우가 많기 때문에 아직 소득이 많지 않기 때문입니다. 그렇게 되면 당연히 국세청에서도 매의 눈으로 바라보고 아파트 매매 자금을 어떻게 마련했는지 입증하라고 합니다.

 

자력으로 입증이 되기 위해서는 자식이 그동안 연말정산, 종합소득세, 재산세 등으로 국가에 신고한 재산이 취득한 아파트보다 많으면 문제가 없습니다. 하지만, 내가 부모로부터 산 아파트 가격보다 적을 경우 그 돈이 어디서 나왔는지(가족, 타인, 은행으로부터 빌렸는지 등) 소명해야 합니다.

 

만약에 이러한 자금출처를 확실하게 밝히지 못하면 국세청은 부모 자식 간 거래는 증여라고 추정합니다(참고로 부모가 죽고 난 뒤에 물려주는 것은 상속이라고 합니다). 이때 '증여추정'이라는 기준을 적용하는데요. 누구로부터 얼마를 받았는지 확인하지 않고 바로 과세가 가능한 법 적용입니다. 

 

반대로 '증여추정배제'라는 기준도 존재합니다. 무슨 말이냐면 일정한 금액 이하의 부동산(아파트)을 취득하는 경우, 자금출처에 대한 입증을 적용하지 않는 것인데요. 일정 금액 이하의 부동산을 모두 세무서에서 다 조사하고 살펴보기가 너무 어려우니, 그냥 입증책임을 묻지 않겠다는 것입니다. 즉 소액의 아파트 같은 경우 부모 자식 간 거래해도 용인해 주겠다? 이런 의미로 사료됩니다. 물론 국세청에서는 절대 이렇게 말하지 않습니다!

 

그럼 증여추정배제 기준은 얼마일까요? 나이대별로 다른데 40세 이상 기준으로 볼 때, 부동산의 경우 최대 3억 원까지 적용됩니다. 그 외 기타 재산 1억 원까지 포함하면 총액한도는 4억 원입니다. 아래 표에서 살펴보시죠.

 

 

<나이대별 증여추정배제 기준 금액 및 한도> 

구분	주택(아파트)	기타	총액 한도
30세 미만	5천만 원	5천만 원	1억 원
30세 이상 40세 미만	1억 5천만 원	5천만 원	2억 원
40세 이상	3억 원	1억 원	4억 원

 

만약 부모가 41살인 자녀와 3억 원 이하인 아파트를 매매로 계약한다면, 증여추정배제 기준에 따라 자녀에게 자금출처의 입증책임을 묻지 않습니다. 그렇다고 해서 단순히 이 규정 때문에 증여세를 반드시 내지 않아도 되는 것은 아니고요. 만약에 국세청에서 (그럴 일은 거의 없겠지만) 증여가 의심이 된다고 해서 조사하고, 증여세를 과세한다면 내야 합니다. 자식에게 자금출처만 묻지 않을 뿐이지, 증여사실을 알게 될 경우 증여세를 과세할 수 있다는 것이죠.

 

제가 궁금해서 직접 증여세 계산기를 통해 시가 3억 원짜리 아파트를 자식에게 증여해 줬다고 계산해 보니, 무려 증여세만 4천8백5십만 원이 나왔습니다. 증여세를 낼 때 내더라도, 가능하면 매매의 방식으로 진행하고 추후(몇 년 뒤에도 가능) 자금출처를 소명하라고 하면 충분히 소명하기 위해 미리 준비를 해야 하겠습니다. 

 

 

 직거래를 통한 '저가양도' (시가의 30% 또는 3억 원)

 

부모 자식 간에 아파트를 시가보다 저가로 매매를 하여 부동산의 이전도 가능합니다. 부모와 자식처럼 특수 관계자 간 부동산을 매매할 경우, 일반적인 타인과 거래보다 아주 저렴하게 팔 가능성이 있습니다. 이것을 방지하지 위해 세법에서는 일정한 기준가액(시가)을 정해 놓았는데요. 이 금액보다 낮게 거래하면 매수자에게 이익이 발생하기 때문에 증여세를 부과합니다. 즉, 가족한테 매매의 형식으로 너무 싸게 팔면 증여라고 보고, 증여세를 매기겠다는 말입니다. 

 

여기에서 중요한 것이 바로 기준가액인 '시가'입니다. 딱 하나의 가격으로 떨어지는 확정된 가격은 아니고요. 상한 하한의 폭이 있는 금액구간이라고 보시면 됩니다. 즉, 시가로 인정하는 높은 금액과 낮은 금액은 바로 '시가의 30% 또는 3억 원 중 더 낮은 금액'으로 규정합니다. 

 

예컨대, 시가가 8억 원인 아파트의 경우, 시가의 30%인 2.4억 원과 3억 원 중 더 낮은 금액인 2.4억 원까지를 시가로 봅니다. 8억 원에서 2.4억 원을 뺀 5.6억 원에 아파트를 거래했다면 이 금액까지를 시가로 인정하고 증여세를 매기지 않게 됩니다.

 

또 다른 예로, 시가가 12억 원인 아파트는 시가의 30%는 3.6억 원입니다. 3억 원 보다 더 금액이 크기 때문에 낮은 금액인 3억 원까지를 시가로 봅니다. 따라서, 12억 원에서 3억 원을 뺀 9원 억에 아파트를 거래했다면 이 금액까지는 시가로 인정하고 증여세를 부과하지 않게 되는 것이죠. 

 

따라서, 정리하자면 시가가 10억 원 이하인 아파트의 경우는 시가의 30%이며, 시가가 10억 원을 초과하는 경우에는 최대 3억 원이 시가의 범위가 됩니다. 

 

최근 2년 동안 이렇게 시가보다 30% 정도 저렴하게 매물이 나와 직거래되는 아파트들이 서울에서 많이 나왔다고 합니다. 충분히 이해가 되는 상황입니다. 평소 같으면 국세청의 표적이 되어 집중 조사가 들어가겠지만, 코로나로 인해 경기가 안 좋아지고, 더불어 아파트 공급폭탄으로 아파트 가격이 우수수 떨어지는 시점에서 사실 이 만큼 부모 자식 간 매매하기 좋은 시기는 없다고 봅니다. 그리고 직거래의 장점은 몇 백만 원이나 하는 부동산 복비도 줄일 수 있습니다.

 

이러한 규정을 잘만 활용한다면 부모가 자녀에게 증여세를 내지 않고 매매의 형식으로 부를 이전할 수 있는 좋은 방법입니다. 다만, 이 경우 자녀는 반드시 아파트 매매 대금을 지급할 능력을 객관적으로 입증해야 하며, 일시불로 지급을 해야 합니다.

 

방법은, ① 그동안 세무서에 신고했던 본인의 소득, ② 상속 또는 증여를 받은 재산, ③ 소유하고 있던 재산을 처분해서 얻은 금액 등을 재산으로 인정받아야 합니다. 그리고 외상이나 할부거래는 불가능하며, 반드시 일시불로 부모 자식 간에 계좌로 돈이 이동했음을 증명해야 합니다.

 

 

 증여세 대신 양도소득세 과세 기준 (시가의 5% 또는 3억 원)

 

이렇게 둘 사이의 거래가 매매로 인정받게 되면, 증여세 대신에 부모가 양도소득세를 내게 됩니다. 이 때도 마찬가지로 시가를 기준으로 양도세를 과세하는데요. 양도세의 시가 범위는 시가의 5%와 3억 원 중에서 적은 금액을 적용합니다. 증여세의 경우는 시가의 30%이니까 훨씬 더 낮은 기준을 적용하고 있는 것이죠.

 

예컨대, 앞서 언급한 것처럼 12억 원짜리 아파트를 자식과 9억 원에 매매한 경우 증여세는 과세되지 않습니다. 그러나 부모의 경우, 시가의 5% 인 6천만 원을 초과해서 3억 원을 싸게 해서 매매했기 때문에 양도세를 9억 원이 아닌 12억 원으로 계산해서 납부해야 합니다. 

 

 

 아파트 가격에 따라 증여세와 양도세 비교 선택

 

지금까지 부모와 자식 간에 아파트 매매를 하는 경우 증여세를 절세하는 방법과 양도소득세 적용 기준 등에 대해 알아봤습니다. 천편일률적으로, 무조건 증여보다 매매를 통해 양도세를 내는 것이 더 낫다고 말할 수는 없습니다. 아파트의 시가에 따라 다르기 때문이죠.

 

오히려 아파트 가격이 20억 원 이상으로 높은 경우에는 양도세가 더 비쌀 수도 있습니다. 신중히 검토하시고, 사전에 담당 세무사와 상담하시어 다양한 방법을 모색하시기를 바랍니다. 

 

끝.

 

 

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