주택 상속 취득세 줄이는 방법 | 동거주택상속공제 최대 6억 절세 | 무주택자 지분 51%

상속 관련하여 문의가 가장 많고 관심이 많은 것이 바로 주택(아파트) 상속 관련 세금입니다. 예금이나 주식 등 금융자산보다 부동산으로 주로 상속이 이루어지고 있기 때문일 텐데요. 주택을 상속할 때 나오는 세금은 취득세, 상속세, 보유세, 양도세 등이 존재합니다. 이번 포스팅은  이 중 주택을 상속할 때 발생하는 취득세와 절세방법에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 상속 취득세율은 2.8%

 

취득세는 부동산 자산을 취득하면 내야 하는 세금인데요. 상속 취득세는 일반적인 거래에 의한 취득세보다 다소 낮습니다. 따라서, 상속 취득세율은 2.8%이고, 이 2.8%를 과세표준에 곱하게 되면 취득세가 산출됩니다. 

 

과세표준은 한국부동산원 홈페이지에서 '공동주택가격열람'을 통해 확인해 보실 수 있습니다.

 

 

 상속 취득세 절세 방법 - 무주택자 지분 51%

 

자녀에게 상속으로 주택을 준다고 할 때, 만약 자녀가 무주택자이면 취득세율은 0.8%가 적용됩니다. 2.8%에 비해서 거의 1/3 수준인 것이죠. 예컨대, 공시지가가 10억 원인 서울 강남 아파트가 있다고 할 때, 취득세율 2.8%를 적용하면 2천8백만 원이고, 0.8%를 적용하면 8백만 원으로 거의 2,000만 원의 취득세 차이가 납니다.

 

만약에 자녀가 2명이 있다고 가정할 때, 무주택자인 자녀와 유주택자인 자녀가 공동으로 아파트를 상속받는 경우에 어떻게 될까요? 무주택자인 자녀는 취득세율 0.8%가 적용되고, 유주택자인 자녀는 취득세율 2.8%가 적용될까요? 아닙니다. 전체 주택에 대한 취득세율이 자녀들에게 공동으로 적용되고, 이 기준은 상속하는 지분이 더 높은 사람을 기준으로 설정됩니다.

 

즉, 무주택자인 자녀가 51%의 지분을 상속받고 유주택자인 자녀가 49% 지분을 상속받게 되면, 전체 주택에 대한 취득세는 결국 무주택자 기준인 0.8%를 적용받게 되는 것입니다.

 

 

 상속 취득세 절세 방법 - 동거주택상속공제

 

동거주택상속공제란, 계속 동거하는 상속인에게 최대 6억 원을 상속세에서 공제해 주는 혜택입니다. 적용되는 세율이 어떤 지에 따라 다르지만, 만약 세율구간이 50%라고 가정하면 최대 약 3억 원까지 상속세를 절세할 수 있습니다.

 

절세할 수 있는 금액이 매우 크기 때문에 적용요건도 매우 까다로운데요. 

 

첫 번째, 돌아가신 분(망인)이 거주자이어야 하고, 망인과 상속인이 10년 이상 계속 동거를 해야 합니다. 만약 동거하다가 중간에 동거 요건이 깨지게 되면, 그 순간부터 다시 10년을 기산 하게 됩니다. '계속 동거'가 매우 중요한 요소이죠. 하지만, 징집, 질병요양, 치료 목적의 일시적 퇴거 등은 계속 동거한 것으로 인정해 줍니다. 그러나 10년 기산에는 해당 기간을 포함해주지 않고요. 예컨대, 상속인인 자녀가 2년 동안 군대(징집)를 다녀오면 최소 12년은 같이 동거를 해야 합니다.

 

두 번째, 망인과 상속인이 계속 동거하는 동안에 무주택이나 1 주택을 유지해야 합니다. 자녀가 망인과 계속 10년 이상 같이 살면서 별도로 아파트를 구매하고 있으면 공제가 불가합니다.

 

추가로, 동거주택상속공제는 직계비속에게만 적용됩니다. 즉 자녀가 같이 거주한 경우에만 공제가 가능합니다. 그리고 자녀가 미성년자인 기간은 이 10년 계속 동거 기간에 포함되지 않습니다. 성인이 된 후 즉 만 19세 이후부터 10년을 기산해야 합니다. 

 

상속세는 본인이 처한 상황에 따라 모두 다르기 때문에 반드시 전문 세무사와 상담해 보시길 추천드립니다. 

 

끝.

 

 

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