자식에게 아파트 증여해주는 3가지 방법 | 전체 증여(자식의 증여세 및 취득세까지 증여) | 부담부 증여(전세보증금 자녀 부담) | 일부 증여(전세보증금 부모 부담)

세상에 부자가 되는 방법은 크게 3가지 정도로 볼 수 있습니다. 첫째는 사업입니다. 남들과 다른 물건이나 서비스를 제공해 큰돈을 버는 것입니다. 둘째는 부동산 재테크입니다. 어느 정도의 시드머니로 꾸준히 부동산에 투자하면 큰 목돈을 만질 수 있습니다. 세 번째는 돈 많은 부모에게 재산을 물려받는 것입니다. 삼성전자의 이재용은 이건희로부터 막대한 주식 등을 증여 및 상속받아 부자가 되었습니다.

 

 

우리 부모 세대와는 다르게, 요즘은 월급을 착실히 10년 동안 모아나 가서 서울에 아파트 한 채 살 수 있는 시대가 아닙니다. 그래서 자식 세대는 취업도 포기하고, 결혼도 포기하고, 집 장만도 포기하는 3포 세대라고도 합니다. 세상이 이렇다 보니, 서울에 아파트 한 채 가지고 있는 부모 입장에서는 자녀들에게 집 한 채를 어떻게든 장만해 주려고 고민하게 됩니다. 그런 방법 중에 하나가 바로 부모가 가지고 있는 집을 자녀에게 주는 증여입니다.

 

이번 포스팅은 부모가 자식에게 아파트를 어떻게 증여할 수 있는지, 3가지 방법에 대해 알아보겠습니다. 자녀에게 증여를 고민하고 계시는 부모님들이 읽으시면 도움이 많이 되실 것입니다.

 

 

 전체 증여 (자식의 증여세 및 취득세까지 증여)

 

전체 증여란, 자식이 가지고 있는 돈이 없기 때문에 자식들이 증여받는 아파트에 대한 증여세와 취득세까지 고려해서 부모가 더 많이 증여해 주는 방식입니다. '이것저것 고민하기 귀찮고, 그냥 세금 내면 되지'라고 생각하시는 분들이 선택하는 방법입니다. 단점은 당연히 내야 할 세금이 너무 많습니다.

 

예를 들어보죠. 10억 원짜리 아파트를 자녀가 증여를 받았습니다. 우선 취득세를 내야 하겠죠. 기본적인 증여 취득세율은 3.5%이므로, 3,500만 원의 취득세가 발생합니다. 참고로 조정대상지역(서울은 강남구, 송파구, 서초구, 용산구) 내 3억 원 이상 주택의 증여 취득세율은 12%입니다.

 

그리고 증여세는 다음과 같이 계산합니다. 일단 부모 자식 간 증여는 10년 내에 최대 5천만 원까지 면제가 됩니다. 따라서, 10억 - 5천만 원 = 9.5억이 과세표준이 됩니다. 과세표준에 따른 증여세율 및 누진공제금액은 아래표를 참고하세요.

 

과세표준	증여세율	누진공제금액
1억 원 이하	10%	없음
1억 원 ~ 5억 원	20%	1천만 원
5억 원 ~ 10억 원	30%	6천만 원
10억 원 ~ 30억 원	40%	1억 6천만 원
30억 원 초과	50%	4억 6천만 원

 

9억 5천만 원이니까 증여세율 30%를 적용하여 2억 8,500만 원이 나오고, 여기에 누진공제금액 6천만 원을 빼면 최종적으로 2억 2,500만 원이 증여세입니다. 조금 복잡하죠? 아파트 거래가격에서 증여세 면제금액을 먼저 빼고, 나머지 금액을 기준으로 증여세율을 곱하고 누진공제금액을 빼면 되는 것입니다.

 

따라서, 앞서 계산한 취득세 3,500만 원과 증여세 2억 2,500만 원을 더하면 총 2억 6,000만 원을 자식이 세금으로 부담해야 합니다. 그런데, 자식이 이 돈도 없다면? 부모가 이러한 현금까지 추가로 증여를 해줘야 합니다. 자식입장에서는 너무 좋은 부모네요.

 

그렇다면, 증여세를 고려해서 부모가 추가로 얼마의 현금을 증여해줘야 할까요? 대략 5억 원 정도는 해줘야 여유롭게 증여세와 취득세, 기타 부대비용까지 낼 수 있을 것입니다. 계산해 보죠. 5억 원을 현금으로 추가 증여해 주면, 총 증여금액은 아파트 값 10억 + 현금 5억 = 15억 원입니다. 여기세 기본공제 5천만 원을 빼면 14.5억 원이 과세표준이 되며, 표에 따라 증여세율은 40%입니다. 14억 5천만 원의 40%는 5억 8천만 원이며, 여기에 누진공제금액 1억 6천만 원을 빼면 최종적으로 4억 2천만 원이 증여세로 산출됩니다. 

 

그럼, 자녀는 받은 5억 원 중에서 증여세로 4억 2천만 원을 내고, 아파트 취득세로 3,500만 원을 내고 나면 약 4,500만 원이 남습니다. 이 남는 돈으로 부동산 복비, 법무사 수수료, 이사비용 등 기타 잡비 등을 내고 나면 끝입니다.

 

그런데 이런 방식으로 증여를 해주는 부모가 진짜 있을까요? 아무리 돈이 많아도, 자식에게 필요한 취득세와 증여세까지 현금으로 주고, 그것도 증여의 방식으로 전체 금액을 주는 것은 정말 바보 같은 짓일 것입니다. 특히, 2억 6천만 원(취득세 + 증여세)을 더 주기 위해 5억 원을 현금으로 증여하는 것은 정말 비효율적입니다. 현실적으로 아파트와 현금을 1년 이상 시차를 두고 나눠서 증여를 해주면 세율도 각각 30%와 20% 정도로 적용받을 수 있고, 현금은 소액으로 나눠서 장기간에 걸쳐 자식에게 생활비 명목으로 주는 것이 합리적이지 않을까 생각해 봅니다.

 

사실 가장 바람직한 것은, 요즘같이 어려운 시기에 부모로부터 10억 원 상당의 아파트를 물려받는 것에 감사하고, 최소한 증여세와 취득세 정도는 자식이 직접 부담하는 것입니다. 

 

< 참고 : 증여 면제 한도금액 >

 

배우자에게는 10년간 최대 6억 원까지 증여 총금액에서 면제를 해줍니다. 자식은 10년간 최대 5천만 원이고, 자식이 만약 미성년자이면 2천만 원입니다. 그리고 기타 친족(며느리, 사위 등)은 1천만 원입니다. 그 외 관계는 면제한도 금액이 없습니다. 

 

 

 부담부 증여 (전세보증금 자녀 부담)

 

부모가 직접 살고 있는 아파트가 아니라, 임대 목적으로 소유하고 있는 주택을 자식에게 증여를 하되 전세보증금 같은 것을 자녀에게 부담을 시키는 것을 부담부 증여라고 합니다. 즉, 세입자가 나갈 때가 되면 자식이 그 전세보증금을 내줘야 한다는 말입니다. 이러한 부담부증여는 결국 부모가 줘야 할 전세보증금(채무)을 자녀에게 이전한 것이므로 대가를 받고 넘긴 것과 동일시됩니다.

 

구체적으로 살펴보시죠. 예컨대, 시가 10억 원에 전세보증금 6억 원인 아파트를 증여하고, 이 보증금을 자식에게 부담하게 하는 부담부 증여를 했습니다. 이 경우 보증금 6억 원에 대해서는 부모가 양도세를 내야 하고, 나머지 차액 4억 원에 대해서는 자녀가 증여세를 내게 됩니다. 보증금은 매매로, 나머지 차액은 증여로서 인정되는 것이죠.

 

그렇다면 부담부 증여된 아파트의 취득세를 살펴보겠습니다. 전세보증금 6억 원에 대한 매매 취득세율 1% ('23.10월 현재기준)를 적용하여 6백만 원이 나오고, 나머지 4억 원은 앞서 계산한 것처럼 증여에 대한 취득세율 3.5%를 적용하여 1,400만 원이 나오게 됩니다. 합쳐서 자식은 취득세로 총 2,000만 원을 부담합니다.

 

또한, 증여세의 경우, 4억 원에서 면제한도 5천만 원을 뺀 3.5억 원이 과세표준이며, 3.5억 원은 20%의 증여세율이 적용되기 때문에 증여세는 7천만 원입니다. 여기에서 누진공제금액 1천만 원을 빼주면, 결국 증여세는 6천만 원이 산출됩니다. 

 

정리하자면, 자녀는 취득세 2,000만 원과 증여세 6,000만 원을 합한 8,000만 원만 있으면 시가 10억 원짜리 아파트를 전세보증금 6억 원을 부담하면서 증여를 받을 수 있습니다. 앞서 전체 증여의 경우, 취득세는 3,500만 원이고 증여세는 4억 2,000만 원으로 총금액이 4억 5,500만 원이었습니다. 8,000만 원과 비교해 보면 5배 이상의 엄청난 차이가 납니다.

 

물론, 부담부 증여의 경우에는 이처럼 자식의 자금부담이 적은 장점이 있지만, 매매로 거래된 6억 원에 대해 양도세(1 주택이고, 2년 이상 지났으면 양도세 없음)를 부모가 부담해야 하고, 자식은 증여로 받은 아파트에 들어가서 살려면 6억 원을 마련해서 세입자에게 돌려줘야 하기 때문에 부담이 조금 있는 편입니다. 그러나 전체 증여에 비해 장점이 많은 증여 방법이라 하겠습니다.

 

 

 일부 증여 (전세보증금 부모 부담)

 

마지막 세 번째 증여 방법은 부모가 전세보증금을 직접 부담하면서 아파트를 자녀에게 증여해 주는 방법입니다. 즉, 전세보증금을 세입자에게 부모가 반환해 주고, 자녀와 세입자가 다시 전세보증금 6억 원에 전세계약을 체결하는 것입니다.

 

이런 방식으로 증여를 하면 아파트 가격인 10억 원에 대하여 자녀가 취득세과 증여세를 내야 합니다. 따라서, 전체 증여에서 계산한 것처럼 취득세는 10억 원의 3.5%인 3,500만 원이며, 증여세는 2억 2,500만 원입니다. 받은 전세보증금 6억 원으로 이 금액을 세금으로 내면 되는 것이죠.

 

보시다시피, 이러한 일부증여 방법은 전체 증여 방식과 부담부 증여 방식을 섞어 놓은 방식이라 하겠습니다. 특히, 증여해 주는 부모가 직접 거주하는 아파트를 자식이 증여받을 때 활용하기 좋은 방법입니다. 부모는 증여를 해줘도 이사를 가지 않고 계속 살 수 있는 편리함이 있기 때문이죠. 하지만, 자녀는 바로 들어와서 살 수 없는 한계도 있습니다.

 

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위의 기사를 보시면 최근 이러한 거래가 많이 이뤄지는 것을 알 수 있습니다. 전체 증여나 부담부 증여보다는 자식에게 부담을 덜 주면서 증여세를 아끼고, 부모는 자기 집에서 계속 거주를 할 수 있는 좋은 방안일 수 있겠습니다.

 

지금까지 부모가 자식에게 아파트를 증여해 주는 3가지 방법에 대해 알아보았습니다. 지금까지 살펴본 바와 같이 어느 특정한 방법이 매우 유리하지는 않습니다. 아파트 가격, 양도세 산출 금액, 증여세, 취득세, 자식의 자금 사정, 부모의 자금 사정, 부모 및 자식이 거주해야 하는지 여부 등 다양한 요소들을 고려해서 자신에게 맞는 가장 적절한 방법을 선택해야 합니다.

 

끝. 

 

 

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